・返済期間が10年以上で年末の残債があること。

・購入してから（増改築も含む）半年以内に住んで、控除を受ける年の大晦日まで住んでいること。
・控除を受ける年の所得が合計で3,000万円以下でなければならない。

・住宅の床面積が、一般住宅では50㎡以上で1/2以上住居用として使用していること。

・入居し始めてからの前後2年間に、住居用財産の買換え特例や3,000万円特別控除の特例を受けていないこと。

これらが控除適用の条件です。この条件を満たしている事を確認し、一定の書類を揃えて確定申告の時に提出する必要がありますので覚えておくといいでしょう。

確定申告を忘れてたと慌てた方。普通だと1か月しか申告期間はありませんが、還付申告（住宅ローン控除適用などで税金が戻ってくる）の場合ですと5年間という期間がありますので、状況を把握し忘れずに申告しましょう。

ローン残高にもよりますが、意外と戻ってくるお金は多いです。数十万～100万円を超えるお金が戻ってくる事と思います。無駄にしないようにしましょうね。

夫婦それぞれがローンを組んでいる場合もあると思いますが、名義人ごとに控除が受けられるので当てはまる方は忘れずに夫婦そろって申告してください。

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住宅ローンを借りる時、金融機関との契約が必要になりますよね？その契約には課税の為に契約書に印紙を貼って割り印をします。その時に必要になるのが印紙税となります。

借入額が500万円～1,000万円以下なら1万円、1,001万円～5,000万円以下なら2万円と、取引額が高いほど印紙税も高くなっていきます。契約内容によって印紙税が異なる場合もあるので、その事も覚えておいて下さいね。

契約書に印紙税が貼ってなかった場合でも、契約自体には特に問題はありませんが、税金の滞納となり過怠税が課税され、過怠税として貼らなければならない額の3倍が課税される事になるので気を付けましょう。

ここでちょっとしたアドバイスを...。住宅ローンの支払いを考えたら印紙税などちょっとした出費と思いがちです。ですが良く考えてみましょう。

1万円あったら何が出来ますか？家族で食事をしたり遊びに行ったり出来ると思いませんか？少しばかり贅沢できますよね。

なので、少しでも印紙税を節税する必要があります。ではどうしたらいいか。それは、複数の金融会社から出来るだけ借りないようにするという事です。

契約書の枚数が増えるごとに印紙税も増えていくという事になるので、1社で済ませられるならそれに越したことはありませんが、複数の借り入れを余儀なくされる方は、出来るだけ借入先を増やさないようにすると、印紙税の出費を抑えられますよ。

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金融機関からお金を借入する場合にも、抵当権や根抵当権の設定登記が必要になってきます。その時に登録免許税という税金がかかってくるわけです。

登記をするときには司法書士の方に依頼するのが一般的です。納税している感覚はありませんが、司法書士の明細の中には必ず登録免許税という項目がありますので確認してみて下さい。

計算式は、固定資産税評価額ｘ税率＝税額となります。

登録免許が必要な登記としましては

・新築の建物で最初に行う所有権の保存登記

・土地などの売買による所有権の移転登記

・贈与や相続による所有権の移転登記

・借り入れによる抵当権の設定登記

表示登記には原則、登録免許税は課税されませんので覚えておいてください。

新築住宅を購入した場合には軽減措置が受けられます。登記完了後の書類が手元にあると思いますが、その中に住宅用家屋証明書が入っています。

この書類が減税適用を受ける為の減税証明書になります。一般的には司法書士の方が入手して全部やってくれるので任せておきましょう。

ただ、疑問に思ったりした時は遠慮せずにどんどん質問しましょうね。

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税額の計算方法がありますので、参考にしてみてください。

課税標準ｘ税率です。

課税標準というのは、固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額ですので間違わないように気を付けましょう。

税率ですが、各市区町村で違う場合もありますが、標準税率は1.4％です。意外とお高い...と思いますよね？

これでは毎年税金が大変！ということで、住宅用地・新築住宅には軽減措置が設けられています。

まず住宅用地というのは原則、専用住宅の敷地用に共されている土地なのですが、店舗併用住宅だとしても、ある程度の要件を満たされていれば居住スペースの割合に応じ適用を受ける事ができます。

・固定資産税評価額につき住宅1戸200㎡までの部分で1/6

・住宅1戸200㎡を超える部分は1/3を課税標準

このようにすることができます。ただ、住宅の床面積10倍の土地までのものが対象なので覚えておいてください。

次に新築住宅の軽減措置をみてみましょう。

・住宅として使用する部分の床面積が全体の1/2以上であること。

・居住部分の床面積が50㎡以上であり280㎡であること。

この要件が満たされていれば、固定資産税は1/2に減税されます。

住宅の購入だけではなく、既存の住宅に一定のバリアフリー改修工事を行った時にも固定資産税額について1/3の減税を受ける事が出来ます。

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自宅が被災して、建て直しや住宅を購入または修繕を考えている人は、この制度を利用するといいのではないでしょうか。

申し込みが出来る条件は

・大震災により被害を受け家の所有者または居住者で、地方公共団体から【り災証明書】　を交付されている。
・自身が居住するために建設、購入、補修をする方。

・日本国籍の方や永住許可を受けている外国人の方または法人。

・総返済負担率が基準を満たしている方。（年収400万円未満で総返済負担率30％以下、　年収400万円以上で総返済負担率は35％以下）

融資には4種類ありまして、どれも低金利で全期間固定金利になっています。ですので将来、金利が上昇しても返済負担が増えるなどのリスクはありません。

・新しく家を建てる時は建設資金

・新築の家を買う時は新築購入資金

・中古の家を買う時はリ・ユース購入資金

・家を修繕する時は補修資金

自身に合うもので融資を受けましょう。

もっと詳しく知りたいと思われる方は住宅金融支援機構の相談窓口を利用するといいでしょう。

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もし、経営状況が悪く対応が出来ないという場合でも、保険などで保障してくれるものです。買主さんにとってはとてもありがたいですね。

ただ、保証の上限は10年間で2,000万円です。覚えておきましょう。

保険の対象は、主要な構造部分と雨水が侵入するところです。新築のマンションや住宅が対象です。

現場検査を2回行います。工事の内容を確認する為、基礎工事・上棟時の2回行い、合格すると住宅の引き渡し時に保険会社の方から保証書が交付されます。

万が一、建築会社が瑕疵を認めない場合は、住宅紛争処理支援センターの無料相談を受けられます。他に、弁護士の斡旋、調停などが安価な費用で受けられるので利用しましょう。

この瑕疵担保保険の取り扱いにつきましては、国土交通大臣指定の保険会社のみです。保険金の支払いは問題なく行われ、各社共に大差はありません。

ですが、保険料の負担は買主側が負担する事が多いようで、検査料も込みで10万円未満です。保険会社によっては割引制度もあるようなので聞いてみるといいでしょう。

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勤務先がしっかりしていて、収入が安定していると優良顧客として接してくれます。借り手にとって有利な条件を頂ける場合があります。

不動産の仲介手数料や融資手数料なども事前に調査しておくといいでしょう。多い時では100万前後ほどの差が出てくる可能性がありますので、面倒がらずに調査するようにしましょう。

次に削減可能なのは火災保険料でしょうか。この保険料は大差はないのですが、近年ですとインターネット割引や団体割引というのが設定されていたりします。補償を限定していくと必要な物だけ安く購入する事も可能です。

ただ注意していただきたいのは、住宅の構造によって保険料が異なります。

マンションは比較的安く済むのですが、木造になりますと少々金額が大きくなってしまいますので、保険のプロやファイナンシャルプランナーの方などに、きちんと相談する事をお勧めします。

あとひとつ削減可能なものは、引っ越し料金になるでしょう。荷物の量や引っ越し先までの距離、作業員の人数などで料金は決まってきます。事前に相場を調べておくといいと思います。

引越し時期で料金は結構変わってくるので、その辺りも調べておくといいでしょう。事前に調べたうえで、自分の条件で見積もりし、引っ越し業者に依頼してみましょう。

いずれも値下げ交渉等は、最初の段階で行いましょう。ある程度お話が進んだ段階で交渉しても、交渉成功はほとんどありません。

ですから、取引開始と同時に交渉し、値引き額や値引きの項目を決定しておくのがいいですね。

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不同沈下というのは、土地が不均一に沈んでしまい家が傾いてしまう事です。トラブルのほとんどが、この不同沈下と言われています。

地盤保証制度は、そういったトラブルが起きた時に対応するための費用を一部保険で保証しますよというものです。

また万が一、地盤に起因する不具合が起こった時は、建物の修復や仮住まいに必要になってくる費用などを保証してくれます。

保証内容は、保証機関によって異なりますのできちんと話を聞き把握しましょう。

参考の為に一例あげますと、保証期間は建物引渡し日より10年間、内容は先程も書きました不同沈下に起因する建物の損害に対する補修費用・その補修している期間中の仮住まい費用などを補修しますという内容が多いと思います。

この保険に加入するかは、買主さんの判断で決められます。保証料はさほど高くないので検討する価値があると思います。

ですが、契約によって条件が異なってきますので、細かく確認していくのが大切です。

もし、地盤補強工事を行った会社が倒産してしまった場合、保証金が支払われない等の契約もありますので、注意が必要でしょう。

地盤調査報告書のコピーが貰えるはずなので貰って確認しておきましょうね。

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住宅完成保証制度を運営しているのは、財団法人住宅保証機構で国土交通省の指導の下に設立された公益法人なので安心です。

しかし、一定の制限がある場合もあるので注意しましょう。

建設会社の倒産が怖いと思う買主にはとてもいい保障制度だと思います。ですが、審査が厳しいので簡単に完成保証は取得出来ないようです。

地盤保証と同様に条件などをきちんと事前に確認し把握しておくことをお勧めします。

保証までの仕組みは、こうなっています。
1 住宅建設業者は住宅保証機構の方に登録審査の申請をし、各都道府県事務機関を通して審査ののち、審査基準を満たしていれば登録されます。

2 発注者は登録している住宅建設業者を選んで住宅の工事を発注。

3 登録業者は住宅保証機構に保証委託契約を申請。

4 発注者と機構間で保証契約が成立。

もし建設業者が倒産などで工事が中止になったり続行が不可能な場合は、住宅保証機構の方に連絡をしましょう。

保証料に関しましては、地盤保証より少し高いくらいなので、驚くような値段ではありません。検討する価値はあるかと思います。

一般的に新規注文住宅の場合、契約時に10％、着工時30％...と4段階に出来高に応じで代金を支払うのですが、工事完了時の金額を超えてしまう支払いについては、過払いとなり保証対象外になる事があります。

ですから、完成前に代金を支払う場合には十分に確認し注意しましょう。

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軽減措置がないと数十万も払う事になってしまう場合もありますので、家を買おうと思うようになったら軽減措置の内容をしっかり把握しておくと後から困らないでしょう。

不動産取得税の対象になるものは、不動産全てに課税される税金です。贈与されたり、新築はもちろん、増築・改築もその対象になります。

しかし、注意してほしいのは相続による取得は非課税なので覚えておきましょう。

婚姻期間が20年以上の配偶者控除の制度をつかって不動産を贈与する場合、無税ではありますが、不動産取得税などは課税されるので、こちらも注意が必要です。

たまに固定資産税と不動産取得税の違いが分からないという方がいらっしゃいますので説明しておきますが、

・固定資産税→区市町村税

・不動産取得税→都道府県税

不動産取得税は土地と家を手にした時点の評価額で一回だけかかってきます。その評価額が固定資産税の評価額になるわけです。

覚えておいて欲しいのは、新築住宅の場合、不動産取得税の評価額の方が固定資産税より2割ほど高いです。税額ではないので間違わないように。

このように色々お金がかかってくるので、軽減措置があるものは忘れずに申請していく事が大事になります。

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